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日本房地产投资贷款比较,简析日本各银行投资贷款特点
日本投资
发布时间:2019.10.10
编辑:TC赴日就职留学

日本房地产投资贷款与住宅房屋贷款是两回事

什么是日本房地产投资贷款?

日本不动产投资贷款是指以投资公寓或一栋公寓楼等为投资担保项目的不动产贷款。与要建造自己的房子等居住性住宅贷款是不同的。


日本房地产投资贷款与日本住房贷款有什么区别

区别大致分为三点:

①审查标准

因各自贷款目的不同,审查基准也不同。日本住宅贷款重视本人的年收入等还款能力,而日本房地产投资贷款则重视本项目的核算性及可能性。


②日本房地产投资贷款审查比较严格

房地产投资因被市场调控,在整个还款阶段会更多的考虑不利因素,所以审查基准变得严厉。


③利率设定

日本房地产投资贷款和住房贷款的利息设定也不同。日本住房贷款的利率为0.4%~3%,而日本房地产投资贷款则高出2~5%。

日本房地产投资贷款的魅力是什么?

从日本金融机构得到融资,在“借款”这一点上给人留下不好的印象,可利用融资有两个好处。


1)杠杆效应(资金少的话也可购买高额的房地产项目)

杠杆原理,即使手头资金短缺也能购买高额的不动产,所以投资效果可以得到很大的提高。


2)即时性(随时可以开始房地产投资)

不用等到购买资金充足再购买,如果有好的房屋,随时可以开始房地产投资。

比较各银行房地产投资贷款审核标准

日本每个银行的审查标准和特点都有所不同概况总结了五大银行,仅供参考。

日本政策金融公庫のアパートローン投資

日本政策金融公库是政府系金融机构,不以利益为优先考虑,优待年轻人、老年人、女性等社会弱势群体特征。


另外,1%的后半期至低利率,可以用固定利息进行融资,不需要保证人。


为了得到房租收入,作为房地产租赁成为融资的条件。因此,以出售利益为目的的投资是不能得到融资的。


除此以外,担保物件,公共费用,税金已支付成为融资条件。

りそな銀行のアパートローン投資

りそな银行是东京都银行中最积极进行公寓贷款投资的银行,从此行贷款的投资者很多

りそな银行最大的特征是物件的评价方法只有收益还原法,其他银行多为组合计算评估和回报收益法两种。


因为不是假定满房的房租,计算从现在的入住者得到的收益计算,选择接近出租率满房的房子委托融资很关键。

みずほ銀行のアパートローン投資

みずほ银行是三大银行之一。


みずほ银行最大的特点是,融资途径广阔,是唯一家在日本全国民间开展业务的银行。


因为担保物件的收益性和耐用年数的基准把控严厉,只要与みずほ银行的标准相符,物件必然成为高收益物件。

三井住友銀行のアパートローン投資

三井住友银行也みずほ银行一样,作为三大银行之一而知名。


三井住友银行的特点是融资范围比较广,采取了相对积极的融资态度。融资比例从9成开始全部贷款的事也不新奇。


因为资产负债比率的基准把控严厉,大都面向拥有很多金融资产的富裕层。

スルガ銀行のアパートローン投資

スルガ银行是位于静冈县的地银。在全国有分店,面向个人的房地产投资贷款实力很强的银行。

スルガ银行的特征之一是,对其他银行不能进行融资的房地产投资也能积极地进行融资,超过耐用年限可以进行融资。


第二个特点是审查速度快。其他银行花费1个月以上的时间进行临时审查,スルガ银行在短短数日内完成评估。


但是,利率原则上是以4.5%的变动利率为基准,因此将以重视速度为方向。

日本各银在公寓投资中担心以下2点:

①空室风险大

如果是区分公寓的话,因为只有1间房子,所以空室率变为零或100,如果房东没有租客,工资收入就会减少,所以风险变高。


②在土地评价中看不到

每个房间的土地权利非常小,仅出售土地也很困难,所以土地评价几乎为零。



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